不動産投資の想定家賃は妥当？僕が自分で確認した方法
不動産投資の営業やセミナーで物件を紹介されると、想定家賃も一緒に提示されます。
しかし、その家賃が相場に合っているのか、自分では判断しにくいのではないでしょうか。
僕も、営業から示された数字だけでは判断できませんでした。そこで、ニフティ不動産、SUUMO、LIFULL HOME’Sの3つを使い、同じ建物や周辺の類似物件を自分でも調べました。
結論として、大切なのは営業の数字が正しいかを決めつけることではなく、自分でも比較できる状態を作ることだと考えています。
この記事では、営業から提示された想定家賃を確認するために、僕が実際に行った手順をまとめます。個別の物件を勧めたり、この方法だけで投資判断ができると伝えたりする記事ではありません。
- 不動産投資の営業やセミナーで、想定家賃を提示されたことがある
- その数字が妥当なのか、自分では判断できない
- 営業から示された数字を、そのまま使ってよいのか不安
なぜ不動産を買うと決めたのかという判断については、この記事では扱いません。その過程は、こちらに書いています。
提示された想定家賃を、そのまま使ってよいのか
僕は、提示された想定家賃とは別に、自分でも募集状況を確認しています。
営業から想定家賃を示された経験がありますが、その金額自体はこの記事では書きません。大事なのは具体的な金額ではなく、それを確かめる手順だからです。
不動産会社が示す数字を、最初から疑う必要はないと思います。一方で、提示された資料だけを見ていると、周辺ではどの程度の家賃で募集されているのか、自分では分からないままです。
そこで僕は、営業資料とは別の賃貸情報サイトを開きました。
自分でも調べておけば、提示された家賃が周辺の募集から大きく離れていないかを確認できます。調べた結果が近ければ一つの判断材料になりますし、差があれば、その理由を確認するきっかけになります。
目的は、営業と自分のどちらが正しいかを決めることではありません。一つの情報だけで判断しないために、別の角度から数字を見ることです。
僕が家賃相場を確認した手順
僕は、ニフティ不動産、SUUMO、LIFULL HOME’Sの3つを毎回確認しました。
一つの検索だけで判断せず、条件の合わせ方を変えながら、合計10件以上の募集を見ました。確認には体感で1〜2時間ほどかかりました。
1．同じ建物の募集を探す
最初に探したのは、購入を提案された物件と同じ建物の募集です。
同じ建物であれば、築年数や駅からの距離、共用部分など、多くの条件が共通します。間取りなどに違いがあっても、建物の中でどの程度の家賃が提示されているのかを知る手掛かりになります。
ただし、確認した時点で同じ建物の募集が出ているとは限りません。募集があっても、検討している部屋と広さや階数などが完全に一致するとは限りませんでした。
2．築年数と間取りが近い物件を探す
次に、同じ建物に限定せず、購入を提示された物件と同程度の築年数で、間取りが近い物件を探しました。
同じような間取りでも、築年数が大きく違えば設備や建物の状態に差が出ます。そのため、間取りだけを合わせるのではなく、築年数も近い募集を複数確認しました。
ここでは、一件だけを基準にはしませんでした。条件が近い物件をいくつか並べ、募集家賃がどのあたりに集まっているかを見るようにしました。
3．駅からの距離と間取りが近い物件を探す
さらに、駅からの距離が同程度で、間取りが近いマンションも確認しました。
同じエリアでも、駅からの距離が違えば単純には比べられません。そこで、築年数を中心に探した結果とは別に、駅距離と間取りを合わせた結果も見ました。
完全に同じ条件を一件探すのではなく、条件の切り口を変えて複数の募集を見る。この方法なら、一つの物件だけに引っ張られにくくなります。
4．3つのサイトで10件以上を見比べる
同じ建物、築年数と間取りが近い物件、駅距離と間取りが近い物件を、3つのサイトで確認しました。
僕が見たのは合計10件以上です。数を増やせば正解が分かるわけではありませんが、一件だけを見るより、募集家賃の傾向をつかみやすくなりました。
なお、家賃相場の比較では家賃を単独で見ました。物件全体を検討するときは、管理費や修繕積立金も別に確認しています。
自分で確認して分かったこと
僕が調べた範囲では、営業から提示された想定家賃は、周辺の募集家賃と同程度か、条件によってはやや低く見えました。
ただし、これは「提示された物件が割安だった」と断定する意味ではありません。
賃貸情報サイトに載っているのは、その時点の募集家賃です。掲載されている家賃は、実際にその金額で成約したことを示す情報ではありません。
また、完全に同じ条件の物件は見つかりませんでした。建物、広さ、間取り、築年数、駅距離など、どこかに違いがあります。
そのため、一件の募集と比べて高いか安いかを決めるのではなく、複数の募集がどの範囲にあるのかを見るようにしました。
自分で調べたことで得られたのは、「適正家賃が正確に分かった」という確信ではありません。営業から示された数字が、公開されている募集状況から大きく離れていないかを、自分の目でも確認できたことです。
この確認方法が使いにくい場面もある
この方法だけでは、家賃の妥当性を判断しにくい場合があります。
まず、同じ建物や周辺に募集物件が少ない時期は、比較対象を集められません。僕が調べたときも、時期によって検索結果の数に差がありました。
新築物件や、周辺に似た間取りが少ない物件も単純には比べにくくなります。設備、階数、方角、部屋の状態など、検索条件だけでは揃えられない違いもあります。
そして、賃貸情報サイトで確認できるのは主に募集家賃です。成約家賃や、募集から入居までにかかった期間までは、画面を見ただけでは分かりません。
僕は別の不動産会社へ家賃査定を依頼していません。そのため、今回の方法は公開されている募集情報を自分で比較した範囲に限られます。
賃貸情報サイトでの確認は、最終結論ではなく判断材料の一つです。僕はこの限界を踏まえて使っています。
それでも、僕はその後に物件を提案されたときも、同じ方法で確認を続けています。1〜2時間かかっても、提示された数字だけで進めないために必要な作業だと考えているからです。
まとめ｜想定家賃を、自分でも確認する
不動産投資で想定家賃を提示されたとき、僕は次の手順で確認しました。
- 同じ建物の募集を探す
- 築年数と間取りが近い物件を複数探す
- 駅からの距離と間取りが近い物件も探す
- ニフティ不動産、SUUMO、LIFULL HOME’Sの3つで、合計10件以上を比較する
完全に同じ条件は見つからず、掲載家賃が成約家賃とも限りません。それでも、提示された数字が周辺の募集から大きく離れていないかを確認する材料にはなりました。
今日確認するなら、まず次の3つから始められます。
- 提示された物件の広さ、間取り、築年数、駅距離を書き出す
- 同じ建物と、条件の近い物件を複数のサイトで検索する
- 一件の高い・安いではなく、募集家賃が集まる範囲を見る
物件の購入判断は、この記事の手順だけでは決められません。想定家賃を自分でも確認するための一つの方法として使っています。
購入前に一度断った判断の記録は、こちらに書いています。
